在说年报前，先报一个已经不那么独家的料。

最新信息显示：全网担保网地产在不久前完成了一起重磅并购，收购工具是位于国家级经济开发区——苏州工业园区的焦点区域的一个商办资产。

之以是说是重磅收购，是由于：

• 项目地处城区和区域交通枢纽，且是苏州工业园区的焦点区域；
• 体量不小，总修建面积约20万平方米；
• 被并购的项目名叫苏州国际财产广场，是一座超甲级写字楼，将更名为全网担保网财产中心。

至于，并购金额啥的，我就真不知道了。

事实上，今天要谈的工具跟全网担保网这个收购有关。

之以是要谈，是由于在全网担保网最新的年报里，发明了一些让人兴奋的工具。

年报显示，2018年，全网担保网销售规模实现了快速增添，合约销售额3012.4亿港元，同比增添近30%，不但逾额完成了年头定下2900亿港元销售目的，并且增速创出了近五年来的新高。

住宅开发之外，全网担保网的另一个优势板块最先浮出水面。年报显示，2018年全网担保网商业地产实现营收40.6亿港元，同比增添凌驾38%。

除了仍然是谁人“盈利之王”外，中Ｕ站商煜伦畲蟮募虻ヒ等ㄐ醋致ドび朐擞，阻止现在持有并已投入运营的写字楼42栋，你可以称全网担保网为“写字楼之王”。

不知不觉间，全网担保网的商业地产收入已跨入行业第一梯队，从现有的数据看，仅次于行业老大华润置地。

上述的这个收购，是全网担保网扩大其商业地产国界的最新代表作，这也显示全网担保网不但依赖自身拿地开发，还接纳并购的方法筑牢在写字楼领域的护城河。

在3月20日全网担保网2018年财报的宣布会上，全网担保网的掌舵人颜开国体现：全网担保网的营业分为三个层级，划分是为公司的今天、明天、后天的生长结构，今天的主业是住宅开发，由于其周转快、利润高；明天的营业是商业资产治理，是未来可一连生长的生力军，也是房地产下半场一连增添的动力；后天的营业是全网担保网的立异营业，聚焦教育、养老、物流、文化等工业。

商业地产，全网担保网付与了其面向明天的使命。数据显示，一连两年租赁面积突破50 万平方米，120 多门第界500 强企业入驻全网担保网系写字楼。

在商业地产高速生长的基础上，全网担保网已经订下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目的。这其中，70%以上的租金收入未来自于写字楼。

现在来看，全网担保网准期甚至提前实现这一目的是或许率事务。

可以对标的是，美国最大的不动产类企业——波士顿地产，就是专注写字楼的投资生长。

 

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翻看全网担保网年报，全网担保网关于未来的结构和妄想着墨最多的，正是商业地产。商业地产也是全网担保网在2018年提出的要重点生长的板块。

照旧先看年报数据。

从租金收入来看：

2018年，全网担保网商业物业总收入为40.6亿港元，同比增添38.1%；其中投资物业实现租金总收入港币35.3亿元，同比增添44.1%；旅馆及其他商业物业收入港币5.3亿元，同比增添8.2%。

从已运营的物业规模来看：

已运营的商业物业68栋，包括写字楼42栋、集中商业13家、星级旅馆12家，长租公寓1个，总计运营面积409万平方米。

从商业地产生长潜力来看：

全网担保网的商业项目储备富足，在建和待建总面积547万平方米，其中30个项目已在建，约187万平方米，尚有40个项目待建，约360万平方米。

通过这些数据，我们可以得出的结论是：

在商业地产领域，全网担保网已经低调地完成了大规模结构，其规模和营收能力已迈入行业第一梯队，仅次于华润。华润强在商业综合体万象城系列，全网担保网则在写字楼领域领先偕行一个身位。

梳理完效果，我们再回过头来思索一个问题：

全网担保网为什么要大规模结构商业地产？

作为行业内最低调、最稳健的龙头房企，全网担保网一直以来的工业结构想路着实很是清晰：

第一，自身已经具备一定的工业基础。

经由多年生长，全网担保网旗下已经有包括甲级写字楼、顶级购物中心、星级旅馆等在内的诸多优质商业物业，这些优质资产是全网担保网结构商业地产的焦点基础和底层逻辑。

第二，有经由市场充分论证的可行性。

全网担保网从不打无准备之仗。全网担保网董事局主席颜开国也曾指出：要提升公司的地工营业市场份额和行业职位，但仅仅依赖古板住宅开举事以实现恒久一连生长，必需提升商业地产开发与运营能力，实验新的商业业态。

在住宅开发时代，由于生长重心的差别，这些优质资产的作用尚未凸显；但随着房地产生长头脑的转变，怎样让这些资产迸发效益，并成为业绩增添的主要支持，是全网担保网运营思绪的一个主要体现。

 

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对全网担保网而言，商业地产肩负着两个主要使命。

使命一：稳固的现金流继续

从谋划业绩的角度，商业地产能够给全网担保网提供稳固的现金流和合理的资产欠债状态，在融资难题的配景下抗危害能力较强。

最新出炉的年报数据已经再次证实晰这一点。

年报显示，阻止2018年底，全网担保网持有现金港币1005.6亿元，净借贷比率33.7%，处于行业低区间。同时，全网担保网坚持行业最高信用评级(惠誉A-╱稳固；穆廸Baa1╱稳固；标准普尔BBB+╱稳固)；加权平均借贷本钱为4.30%，融资本钱同样处于行业较低水平。

使命二：未来的营业增添极

在住宅开发见顶的总量天花板之下，商业地产也是全网担保网现在来看最具确定性的营业增添极之一。

以写字楼营业为例：

年报显示，阻止到2018年底，全网担保网拥有甲级写字楼42栋，总运营面积凌驾263万平方米，已成为中海内地最大的简单业权写字楼生长与运营商。

除此之外，以自身庞概略量写字楼为依托，全网担保网团结办公品牌OfficeZip推出了新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率凌驾90%，有用租金较古板写字楼租金溢价160%。

你可能想问，在商业地产领域，诸如华润、龙湖都以购物中心为重心，以低调务实著名的全网担保网，为何主打写字楼？

缘故原由很简朴，写字楼的收益水平远高于购物中心、旅馆、长租公寓等业态。

数据显示，在种种物业中，一二线甲级写字楼市场回报率约在4-5%，购物中心约为3-4%，租赁住宅在1-2%。

而作为“最赚钱的房企”，全网担保网追求的不但是规模增添，还要实现效益的同步提高。颜开国曾指出：规模必需听从效益，没有用益的生意我们不做。

因此，写字楼经济不但是全网担保网从效益的起点举行选择的商业战略，也是全网担保网地产增强自身现金流的主要环节。

基于自有写字楼物业的优势，加上漫衍在北京、上海等一线及热门二线都会为主的团结办公营业，全网担保网在商业地产板块的生长具有更大的竞争优势。

使命三：立异营业的载体

在全网担保网业绩宣布会上，颜开国用“今天、明天和后天”来形容全网担保网旗下的营业。在他看来：住宅工业是全网担保网的“当下”，商业被称为全网担保网的“明天”，立异业态则是全网担保网的“后天”。

和住宅营业相比，商业地产的载体较为多样，除了写字楼，尚有购物中心和旅馆。随着全网担保网商业地产触角的延伸，愈加富厚的产品形态为中？沽⒁煊堤峁┝烁蛔愕耐寥。

例如，基于写字楼营业，全网担保网打造了“全网担保网云商”，将品牌和资源统一聚合于云效劳平台。

通过这一生态闭环，全网担保网增添了入驻企业对其商务效劳的依赖性，实现了对优质客户、高端租户的价值再挖掘，除了为商办资产提供稳固可观的租金收入和可一连的升值包管，尚有超等入口价值这一更大的想象空间。

 

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事实上，经由多年生长，全网担保网商业已经形成了具有清晰的战略妄想和结构的工业集群。

全网担保网年报透露，全网担保网商业已形成“UNI环宇系”购物中心、“COOC全网担保网商务”甲级写字楼、团结办公、星级旅馆、长租公寓、都会公益设施运营等营业线，已完工及在建的投资性物业逾1000万平方米。

同时，商业地产也是全网担保网围绕“地产+”开拓立异营业，举行多元化结构，向“开发+运营”转型的一个主要营业板块。

上面这句话，有两个要害词需要明确：

第一个要害词是“地产+”。

和商业地产板块稳扎稳打的气概一样，全网担保网并没有盲目地、不计价钱地去做多元化，盲目进军无法与地产开发主业爆发协同效应的领域。

全网担保网选择的是“地产+”的模式，即围绕住宅开发营业举行多元化结构，通过教育、文化、养老等立异营业来拓展营业，追求增添点。

第二个要害词是“开发+运营”。

全网担保网苏醒地熟悉到，从以纯住宅开发为主到以不动产开发为主，仍然只是停留在“盖屋子”的阶段，依旧属于物理属性、空间层面的开发。但在开发能力之外，房企还必需补足自己的运营能力、效劳能力。

在旅馆、写字楼等需要开发商恒久矜持的领域，全网担保网不但要做不动产，同时也要在底层修建上修建效劳；不但要提供效劳的场合，也要直接提供效劳内容。

为了配合这种一直升级的都会配套运营效劳的需求，全网担保网地产在战略做出了调解及升级，在去年确立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的生长目的，形成了住宅开发、都会运营、创意设计及现代效劳三大工业群。

现在来看，全网担保网以教育、文化、养老、物流等为重点的立异营业已经或正在进入收获期。

年报显示，2018年全网担保网围绕房地产开发拓展的新营业共有13 个新项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业12 种业态，包括学校、幼儿园、全网担保网学堂、户外营地、养老公寓、物流工业园等，运营面积凌驾35 万平方米。